Il ne faut pas immédiatement vous attarder sur tous les dossiers pour vous aider à investir dans l’immobilier locatif sans apport. En effet, quelques règles sont à connaître surtout si vous êtes un débutant. Vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise surprise si vous êtes négligent.
Une préparation s’impose avant d’investir dans l’immobilier locatif
Si vous suivez ces règles, vous devriez rapidement sélectionner les projets les plus intéressants par rapport à votre profil.
- Choisissez un logement proche de votre domicile, car vous connaissez parfaitement le marché.
- Evitez les quartiers très onéreux, car il est plus facile d’investir dans l’immobilier ancien locatif lorsque les prix sont plus bas.
- Calculez le financement possible de votre projet en prenant en compte vos ressources, cela vous permet de jauger vos chances pour l’obtention d’un crédit immobilier.
Si vous prenez ces précautions avant d’investir dans l’immobilier locatif étudiant, vous préparez le terrain et vous échappez à toutes les arnaques ainsi que les pièges. Généralement, les débutants optent pour certains logements puisqu’ils veulent investir dans l’immobilier locatif saisonnier en pensant que les profits sont importants, sauf qu’ils n’ont pas la maîtrise de ce marché.
Quelques conseils pour choisir le meilleur logement
Toutes les habitations n’ont pas le même potentiel, si certaines sont prometteuses, d’autres le sont beaucoup moins. Si vous cherchez comment investir dans l’immobilier locatif, vous devez être conscient que cette acquisition représente un investissement important qui peut vous lier à votre banque pendant plusieurs années dans le cadre d’un crédit par exemple. À cause de ce dernier, vous ne pourrez pas chercher où investir dans l’immobilier locatif en France pour un second projet et si vous voulez acquérir une maison principale, vous serez aussi bloqué. Vous devez donc identifier vos besoins et surtout vos envies avant de vous lancer.
Il est inutile de dépenser une fortune surtout pour un premier investissement ou alors si vous souhaitez apprendre comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ou comment bien investir dans l’immobilier locatif. L’effort mensuel doit être faible avec un emprunt limité à 20 ans et envisagez tout de même un apport de 10 % au minimum. Il n’est pas toujours nécessaire, car les banques apprécient les locations. Grâce à ces dernières, il est possible de payer les mensualités sans difficulté, c’est une sécurité supplémentaire pour ces établissements.
Certains se posent certaines questions : faut-il investir dans l’immobilier locatif ou faut-il encore investir dans l’immobilier locatif ? La réponse est positive, car la rentabilité est intéressante, mais uniquement sur le long terme. Il faut donc être patient sauf si vous optez pour le financement participatif afin de prêter de l’argent à un porteur de projets. Ce dernier vous rembourse avec un bénéfice dans les 24 mois.
Comment réussir son premier investissement locatif ?
Vous êtes novice dans ce domaine et vous maîtrisez mal les différents placements possibles. Nous allons donc vous donner quelques conseils pour démarrer votre carrière de bailleur. Pour autant, comme avec n’importe quel investissement, il est important de ne pas improviser et de ne pas céder aux sirènes de la rentabilité, parfois trop belles pour être vraies.
La première chose à faire, c’est de bien vous renseigner sur ce que vous devez prévoir et imaginer le pire. Votre plan de financement doit absolument prendre en compte les difficultés éventuelles de location ou le non-paiement de loyer par des locataires indélicats. Vous devrez également envisager de votre côté une perte d’emploi. Il faut savoir à quel point vous pouvez rembourser votre prêt immobilier. En faisant cela, vous n’achèterez peut-être pas un logement dans les beaux quartiers d’une grande ville, mais vous ne mettrez pas en péril votre vie quotidienne.
La seconde chose est de bien cibler votre investissement. Il faut savoir que selon le bien que vous allez acheter, l’environnement ne sera pas le même. Prenons, l’exemple d’un studio étudiant. La personne qui va le louer ne sera pas forcément attentive à l’étage de votre bien. Par contre, la personne aimera savoir que le métro se trouve pas très loin de l’appartement ou que l’appartement se trouve proche d’un quartier animé.
La troisième chose est de trouver le bon investissement. Le dispositif Pinel peut représenter une excellente opportunité d’investissement. Première chose, vous devez savoir que tous les biens ne sont pas éligibles à la loi Pinel, car les villes sont classées en zone
- La zone A bis : elle comprend Paris et les 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne
- La zone A : vous trouverez des logements sur la côte d’azur. Vous trouverez également la ville Lyon, Marseille, Montpellier. Globalement, ce sont les villes où le loyer est très élevé.
- La zone B1 : Vous aurez les villes de la grande couronne parisienne, qui ne se trouvent pas en zone A. Les loyers y sont considérés comme élevés.
- La zone B2 : Cela correspond au centre-ville des grandes agglomérations
Pour vous permettre de bien comprendre nous avons choisi un bien se trouvant à Marseille, et donc en Zone A. Nous l’avons sélectionné via ce lien : https://www.invest-immo-marseille.com/loi-pinel-marseille/ . Il s’agit du projet immobilier “carte blanche”. À l’heure où nous écrivons ces lignes, vous pourrez acquérir des logements de type T3 ou T4 pour environ 300 000 euros avec une surface habitable d’environ 80 m2. Les prix peuvent vous sembler moins intéressants que sur de l’ancien. Il faut savoir que pour qu’un logement ancien puisse être éligible à la loi Pinel, le montant de rénovation doit correspondre à 25 % du prix d’achat et vous devez impérativement faire des travaux d’isolation. Pour éviter toute déconvenue, nous vous conseillons d’investir dans un logement neuf.
Une fois le bien sélectionné, vous allez devoir choisir si vous allez louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans, vous permettant ainsi d’obtenir une réduction d’impôt de 12%, 18% et 21 %. Attention, nous attirons votre attention sur ce point, puisque les taux annoncés ici ne sont valables uniquement pour les biens acquis avant le 31 décembre 2022. Une fois cette date passée, les taux seront alors respectivement de 10,5, 15 et 17,5%. Le taux chutera une nouvelle fois en 2024. De plus, les zones seront plus limitées. Vous avez donc tout intérêt à investir dès aujourd’hui, si vous en avez la possibilité.
Pour comprendre cette série de chiffres, reprenons notre exemple. Vous souhaitez acquérir un logement de 80 m2, que vous avez négocié à 277 000 euros. Vous allez le louer pendant une durée de 9 ans. Le taux de réduction sera donc de 18 %. Vous obtiendrez donc une réduction de 41 500 euros, soit 5540 € par an. Il faut savoir que cet investissement n’offre pas que des avantages, car vous avez aussi quelques obligations :
- Les loyers sont plafonnés en fonction de la zone dans laquelle le bien se trouve. Dans notre exemple, vous pourrez louer votre bien autour des 770 euros par mois.
- Les revenus sont plafonnés. Rassurez-vous 80 % des foyers français gagnent un salaire en dessous de ce plafond. Bien entendu, le plafond varie si vous louez à un célibataire, un couple sans enfant, …
