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Comment s’assurer de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

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Comment s’assurer de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?
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Un investissement immobilier représente très souvent le projet de toute une vie. C’est pour cette raison qu’il est important d’étudier à l’avance ce projet afin de vous assurer de sa rentabilité, surtout lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier locatif. En effet, la rentabilité d’un investissement locatif constitue un facteur clé de succès d’une réalisation immobilière. Cet indicateur permet d’estimer et d’évaluer les inputs réels apportés par le projet. Voici quelques indicateurs importants qui vous permettront de vous assurer de la rentabilité de votre projet immobilier.

Évaluer la rentabilité brute du projet immobilier

La toute première chose à faire est de calculer la rentabilité brute de votre projet immobilier.

rentabilité d’un investissement immobilier locatifEn effet, ce calcul nous permet d’avoir une vision claire et précise sur la viabilité du projet. Pour l’obtenir, il suffit de rapporter le loyer annuel perçu à la valeur du prix d’achat du bien. Si vous achetez par exemple un bien locatif qui s’élève à 200 000 euros, et que vous percevez un loyer annuel de 8000 euros par an, la rentabilité brute de votre bien sera de 4%. Ce résultat a été obtenu suite à l’opération suivante : (8 000/200 000) x 100 = 4%.

Cependant, ce taux sera légèrement inférieur si vous incluez dans cette opération tous les frais supplémentaires annexés au prix d’achat. Il s’agit essentiellement des frais de notaire, de la TVA, du coût de l’assurance d’emprunt, des frais d’enregistrement, etc. C’est finalement sur la base de ce résultat que vous serez en mesure d’estimer la rentabilité de votre projet immobilier.

Calculer le taux de rentabilité nette de l’investissement

La rentabilité nette vous donne une idée plus claire des avantages financiers que votre investissement immobilier pourrait vous apporter.

Pour calculer ce taux de rentabilité nette, il vous faudra considérer toutes les charges relatives à la possession et à la gestion du logement. Il s’agit principalement de la taxe foncière, des frais d’entretien, des frais de copropriété, des frais liés à la gestion (dans le cas où le logement est confié à un professionnel), des frais d’assurance, etc. Ces différents frais peuvent représenter 20 à 30% du montant des loyers perçus.

En reconsidérant l’exemple précédent et en évaluant toutes les charges à un montant annuel de 1500 euros, la rentabilité nette sera alors de 3.25% soit ((8000-1500)/200 000) x 100 = 3.25%.

Ensuite, vous devez procéder à la détermination de la rentabilité nette d’impôt relative à votre investissement immobilier. Ce paramètre est calculé lorsque la taxe sur les bénéfices locatifs est prise en compte. Ainsi, vous devez déduire les fiscalités issues des loyers imposables. Il s’agit par exemple des frais de retenus sociaux déterminés au taux de 15,5% ainsi que de la taxe perçue sur le revenu du loyer net. Le montant de ce revenu est fonction de votre taux marginal d’imposition.

Dans certains cas, il existe des systèmes de défiscalisation comme la Loi Pinel qui permettent de bénéficier de réductions intéressantes à considérer dans la détermination de la rentabilité nette d’impôt.

Définir des critères de choix pour obtenir un meilleur rendement locatif

Afin de vous assurer de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, vous devez également identifier des critères qui conditionnent la nature de votre bien. En effet, un meilleur taux de rentabilité dépendra fortement de la nature de ces indicateurs.

rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Le tout premier critère est la taille du logement. Ce paramètre a un impact important sur la fréquence de rotation des locataires (entrées, sorties, vacance locative). Il a également une influence sur les frais d’entretien.

Le deuxième paramètre est la situation géographique du logement. Ce critère conditionne l’ampleur des demandes de location et par conséquent du montant des loyers pratiqués. Cela génère des taxes plus ou moins élevées qui sont fonction de la zone où est situé le bien immobilier.

Le troisième critère est l’état neuf ou ancien du logement. En fonction de la nature du logement, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux différents. Ce critère, lorsqu’il est pris en compte, permet d’améliorer la rentabilité de votre bien immobilier.

Améliorer la rentabilité de votre bien locatif

Si vous souhaitez améliorer la rentabilité de votre immobilier, vous aurez le choix entre trois possibilités.

Achetez votre bien à crédit en faisant recours à l’emprunt immobilier. Vous pouvez améliorer la rentabilité de votre projet locatif en profitant de l’effet de levier financier et fiscal du crédit.

Investissez dans un logement neuf afin de bénéficier des aides fiscales diverses comme c’est le cas avec la Loi Pinel. Vous pouvez booster votre rendement ainsi que votre investissement.

Investissez dans l’ancien en achetant un bien à rénover. Si les travaux de rénovation sont affectés à la location, vous pouvez bénéficier d’une baisse du montant de votre imposition.

Savoir se faire aider dans son projet d’investissement locatif

Dans le cadre de la concrétisation de votre projet d’investissement locatif, il peut être opportun de vous faire assister par des professionnels.

rentabilité d’un investissement immobilier locatifEn effet, vous pouvez sécuriser votre investissement locatif avec imavenir.com. Il faut savoir qu’une telle opération nécessite une certaine rigueur dans la gestion du projet, mais aussi dans les différentes démarches à réaliser du point de vue fiscal. Ces dernières ne souffrent d’aucune approximation et la moindre erreur ou omission peut vous coûter cher.

En effet, l’administration fiscale n’est pas forcément réputée pour sa mansuétude et elle ne manque pas de vérifier les opérations de défiscalisation. Et à moins de maîtriser les arcanes de la fiscalité, il est préférable de s’adresser à un expert. De plus, ce dernier pourra également gérer la partie locative de votre projet. En effet, il faut savoir que les propriétaires ont de nombreuses obligations envers leurs locataires et les méconnaître peut provoquer la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts. Ainsi, vous adresser à un professionnel vous soulagera de toutes les formalités, en plus d’assurer votre sécurité juridique, et cela, ça n’a pas de prix.

Les charges locatives dans l’investissement locatif

Lorsque le bien est construit et loué, se pose alors la question des charges locatives. Si vous avez confié la gestion de votre investissement à un professionnel, ce dernier va se charger des facturations et du recouvrement. Mais les charges doivent toujours être avancées par le propriétaire. Or, les textes concernant les baux locatifs à usage d’habitation sont très protecteurs pour le locataire. En droit, ces textes sont aujourd’hui synthétisés par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Celle-ci, tout en reprenant une grande partie des anciennes dispositions consécutives à la loi de 1986 et à celle de 1989, réglemente aujourd’hui les rapports locatifs. A ce titre, il faut savoir que les charges, qui sont les dépenses engagées par le bailleur pour le locataire et que ce dernier doit rembourser au propriétaire, sont limitativement énumérées par la loi. De plus, leur régime de remboursement est différent selon qu’un logement est loué nu ou meublé. Dans le premier cas, les charges sont à rembourser sur justification alors que dans le second il s’agit d’un forfait. La liste des charges récupérables est exhaustivement fixée par le décret du 26 Août 1987 qui est toujours en vigueur. De plus, il faut savoir qu’il est impossible d’y rajouter des éléments non prévus par le texte. En effet, ce décret est d’ordre public, ce qui signifie qu’il est impossible d’y déroger, même avec l’accord du locataire.

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