Calculer le rendement d’un bien immobilier pour juger de sa rentabilité est assez simple. Que ce soit le rendement brut ou net, chacune de ces valeurs est déterminée en fonction du prix d’achat du bien, les mensualités du prêt immobilier, le montant du loyer et les charges de mise en location. Comment donc effectuer le calcul de cet élément ?

Calcul du rendement locatif brut

Le rendement brut est une valeur qui permet d’avoir une idée globale de votre investissement locatif et d’effectuer une comparaison par rapport à un autre. Ce calcul prend en compte les frais d’acquisition du bien et les éventuels coûts des travaux engendrés par la mise en location du bien. La formule de calcul du rendement brut est la suivante : (Montant du loyer futur x 12 mois) x 100 / le montant des dépenses (prix d’achat + frais supplémentaires).

Pour mieux comprendre, voici un exemple concret. Si vous achetez un bien immobilier à 200 000 €, en fixant un loyer de 800 € par mois, le rendement locatif brut sera : 800 x 12 = 9600 € x 100/200 000 € = 4,8 %.

Le taux de 4,8 % permet de comparer la rentabilité brute d’un bien locatif. Vous pouvez l’affiner davantage en ajoutant des charges locatives qu’il n’est pas possible de récupérer dans le loyer afin d’avoir une idée de la rentabilité réelle, encore appelée rendement net de votre bien.

Calcul du rendement locatif net

Lorsque vous êtes propriétaire, les frais et charges locatives s’accumulent. En ajoutant au calcul, vous obtenez la rentabilité nette de votre bien immobilier. Ce calcul est important pour déterminer avec certitude si un bien est rentable ou pas. Beaucoup plus précis que le rendement locatif brut, le rendement locatif net est plus proche du profit réel que vous pouvez faire sur un placement immobilier. Vous pouvez déterminer cette valeur en suivant la formule ci-après : (Montant du loyer futur x 12 mois) x 100 – (charges locatives)/prix d’achat du bien.

Voici un exemple concret pour comprendre cette méthode de calcul. Pour un bien acheté à 200 000 € avec un loyer futur fixé à 800 €, la valeur du rendement locatif net se décompose en deux. 800 € x 12 mois = 9 600 € qui correspond à la valeur totale d’un loyer régulier pendant 1 an. Il faut ensuite déduire de ce montant les taxes foncières, les assurances, les charges de gestion et les charges de copropriété.

Vous devez ainsi faire la somme de tous ces frais supplémentaires non récupérable. Si ce montant est égal à 1 000 € par exemple, la valeur du rendement locatif net sera égale à : 9 600 € – 1 000 € x 100/200 000 = 4,3 %.

Vous obtenez ainsi une valeur exacte de la rentabilité de votre bien immobilier. Toutefois, il faudra également ajouter le coût du crédit immobilier et les frais de l’agent immobilier si votre bien est géré par une personne tierce.

N’oubliez pas la fiscalité de votre bien immobilier

Fiscalité

Une fois le rendement locatif net calculé, vous pouvez aller beaucoup plus loin pour avoir une idée encore plus claire de la rentabilité de votre bien. On parlera ainsi de rendement net net. Il s’agit du rendement net de fiscalité, qui prend en compte les impôts sur le revenu foncier. Le taux d’imposition est un élément à ne pas négliger quand vous décidez de faire un placement immobilier.

Le calcul du rendement net net dépend du régime de vos revenus ainsi que de votre tranche imposable, que ce soit réel, micro BIC ou micro foncier. Vous devez aussi prendre en compte les dispositifs fiscaux que vous offrent les dispositifs d’investissement immobilier comme la loi Pinel.

Attention aux vacances locatives

Le rendement d’un bien qu’il soit brut ou net, dépend toujours du loyer. Il est donc important de prendre en compte un ou deux mois de vacances au moment de faire vos calculs. Cela vous permettra d’avoir différentes opinions sur la rentabilité du bien et d’anticiper sur les surprises éventuelles.

Si aucun locataire n’occupe votre bien immobilier, cela aura de lourdes conséquences sur votre rendement. Ainsi, vous devez choisir une ville à fort potentiel locatif avant de passer à votre investissement. Surtout si vous avez pris un crédit immobilier qui vous oblige à assumer les mensualités chaque mois, investir dans une région à forte demande est presque incontournable.

Mettez donc toutes les chances de vos côtés pour anticiper sur tous les frais qui pourraient être déduits au cours de l’année. Si vous commencez en immobilier, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert pour bien réaliser ces calculs. Il saura mieux vous orienter, surtout si vous devez utiliser ces données pour prendre des décisions importantes.