Entretenir une bonne relation avec son locataire est un essentiel pour préserver l’harmonie. Il peut cependant survenir un conflit notamment en cas d’un désaccord entre les deux parties sur une augmentation de loyer. Toutefois, en mettant en place un certain nombre de dispositions, il est possible de ne pas en arriver à ce stade. Comment faire alors ? Voici quelques conseils utiles qui vous aideront à éviter tout conflit avec votre locataire, même cas d’augmentation du montant du loyer.
Insérer une clause de révision du loyer écrite dans le contrat ou dans le bail
Pour éviter toute situation conflictuelle avec votre locataire en cas d’une augmentation de loyer, il est important d’inclure en amont une clause de révision du loyer dans le bail. En effet, si le contrat de location ne contient une clause de révision, le montant du loyer restera inchangé durant toute la durée de location. Dans ce cas, une quelconque augmentation serait perçue comme une décision arbitraire, ce qui occasionnera bien évidemment des conflits.
Il faut noter que cette révision du loyer, encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne peut en aucun cas être supérieure à la variation de l’IRL (Indice de référence des loyers) fourni par l’INSEE. De plus, vous disposez, à compter de la date de révision, d’un délai maximal d’un an pour effectuer cette révision du loyer. Aussi, même si le bail contient une clause de révision du loyer, il est vivement recommandé de prévenir votre locataire par un courrier en recommandé, ceci avec accusé de réception. Votre proposition doit être envoyée au moins six mois avant la fin du contrat de location actuel.
Attendre le renouvellement du bail
Si vous n’avez pas inclus dans le contrat actuel une clause de révision du loyer, la meilleure décision sera alors de laisser le bail aller à son terme afin d’éviter tout conflit avec votre locataire. Cette alternative est d’autant plus avantageuse puisqu’elle vous permet de dépasser le plafonnement lié à l’IRL. De manière générale, cela est applicable si vous justifiez que l’ancien loyer est manifestement en deçà des loyers pratiqués pour le même type de location aux environs de votre logement.
Dans ce cas, vous devez faire part de votre proposition au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en faisant notamment référence à l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989. Votre proposition doit comporter également au minimum 6 références dans les villes de plus d’un million d’habitants ainsi que 3 autres références dans d’autres villes ou communes. De plus, vos références doivent être récentes et bien détaillées en mentionnant la superficie du logement, le nombre de pièces, exposition, l’étage, etc.
Outre la sous-évaluation du loyer par rapport aux loyers appliqués dans le voisinage, les modalités de réévaluation peuvent également varier selon que votre logement est dans une zone détendue ou tendue. Le loyer peut être également augmenté lorsque vous avez effectué des travaux de rénovation en accord avec le locataire. Dans ce cas, vous devrez signer un avenant pour déterminer la somme de la majoration. Celle-ci est applicable après la fin des travaux. Il faut noter que dans le cadre de renouvellement du bail, l’accord de votre locataire est obligatoire
Faire recours à un conciliateur en cas de refus de la proposition d’augmentation de loyer
Votre locataire peut vous faire part de son refus ou décider de ne pas vous répondre. Son silence vaut alors au bout de 2 mois un refus. Dans ce cas, il est important de garder son calme afin de préserver une bonne entente. Aussi, comme le rappelle la Cour d’appel de Versailles dans l’une de ses décisions en date du 1er octobre 2013, vous n’avez pas le droit en cas de refus de votre proposition de menacer votre locataire. Pour éviter tout conflit alors ou de se retrouver en difficulté face à la loi, la solution la plus sage est de saisir la commission départementale de conciliation.
Le rôle de cette commission est de convaincre votre locataire de la pertinence de votre proposition d’augmentation du loyer, si elle bien évidemment justifiée. Son intervention peut prouver que vous avez raison quant à la sous-évaluation du montant du loyer à comparer à ceux pratiqués dans le même quartier pour les logements similaires.
La commission rend son avis généralement dans un délai maximal de deux mois. Il est important de prendre ce délai en compte si la conciliation n’avance pas les choses pour que vous puissiez saisir le tribunal d’instance. En effet, vous devez saisir le tribunal impérativement avant le terme du contrat, sous peine de le reconduire aux mêmes conditions.
En conclusion, il est important d’établir un climat de confiance avec son locataire en privilégiant surtout le dialogue. Cela permettra d’éviter tout conflit ou d’en arriver à saisir le tribunal d’instance qui peut s’avérer très coûteux pour les deux parties.
