Sous-estimer ou surestimer la valeur de son bien immobilier n’est pas sans conséquences. C’est pourquoi l’estimation par un expert immobilier fait partie des étapes cruciales d’un processus de vente. Pour cela, les experts du site expert-immobilier-nantes.com sont là pour vous accompagner et vous guider. Le travail de l’expert immobilier ressemble à une enquête : il prend en considération tous les paramètres (économiques, géographiques, juridiques, etc.) d’un bien immobilier afin d’en déterminer la valeur vénale. Etant donné que les paramètres à prendre en compte sont nombreux, ce professionnel utilise différentes méthodes pour faire ses estimations.
Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?
Si vous êtes dans un processus de vente ou d’achat d’un bien immobilier, vous serez probablement confronté au fait de devoir faire expertiser votre bien pour en déterminer sa valeur vénale. L’expertise immobilière est donc une analyse détaillée, réalisée par un professionnel reconnu, visant à définir la valeur exacte d’un bien immobilier en conjuguant le plus de données possible.
Le déroulement d’une expertise immobilière
Lors de ce processus, l’expert immobilier inspecte le bien, et prend en considération tous les facteurs qui sont susceptibles d’avoir une influence sur la valeur finale du bien. Parmi ces facteurs, on retrouve par exemple :
- La taille du terrain ;
- L’état général du bien ;
- Les ajouts ou améliorations apportés à la propriété ;
- Les biens d’état et de taille similaires qui ont été vendus récemment.
Les critères évalués par l’expert immobilier
De nombreux critères entrent en ligne de compte dans une expertise, et peuvent faire varier la valeur d’un bien immobilier :
- L’emplacement géographique du bien : cette donnée est importante, elle prend en compte l’environnement direct du bien, ainsi que la présence d’équipements essentiels comme les commerces, les écoles, les transports en commun ou encore les hôpitaux.
- La taille du bien et son agencement : cette donnée considère la taille du bien en m², le nombre de pièces ainsi que leur disposition, l’exposition, ou encore le nombre de salles de bain et de chambres.
- L’état général du bien : l’expert évalue ici l’âge du bien, son état intérieur et extérieur, sa maintenance et l’entretien général dont il a fait l’objet.
- Les améliorations et modernisations du bien : toutes les améliorations apportées au bien par le propriétaire actuel sont prises en considération, comme par exemple la modernisation du système électrique, une nouvelle toiture, ou l’ajout d’appareils électroménagers modernes.
L’expert prend également connaissances des tendances du marché immobilier dans la même région que le bien. Il évalue l’offre et la demande, les conditions économiques actuelles et les taux d’intérêt. Il examine ensuite tous les biens immobiliers qui ont été vendus récemment dans le même secteur géographique, et dont les caractéristiques sont similaires à celles du bien évalué.
Enfin, l’expert immobilier étudie les documents pertinents : le titre de propriété, les précédents rapports d’évaluation, les données de ventes d’autres propriétés dans le secteur géographique, etc. Après toutes ces observations, le professionnel rédige un rapport d’évaluation le plus complet possible, comprenant une description très détaillée du bien et de son état actuel, ainsi que la justification expliquant comment l’expert a déterminé la valeur du bien. Il peut y joindre des documents et des photos à l’appui.
Les différentes méthodes d’estimation immobilière
Afin de rendre compte de l’évaluation la plus juste d’un bien, l’expert immobilier dispose de plusieurs méthodes différentes qui lui permettent de faire une estimation en s’adaptant aux critères du bien en question :
- La méthode par comparaison : Il s’agit de la méthode la plus utilisée. L’expert compare le bien à évaluer avec d’autres biens qui partagent les mêmes caractéristiques et qui ont été vendus récemment.
- La méthode par capitalisation du revenu : L’expert détermine le prix d’un bien en fonction de son revenu locatif (constaté ou potentiel). Cela permet de calculer ainsi le taux de rendement du bien.
- La méthode par cash-flow : L’expert immobilier évalue les revenus annuels que des investisseurs peuvent espérer gagner après leur période d’investissement.
- La méthode par construction, sol et vétusté : L’expert détermine la valeur du bien immobilier et la valeur du terrain séparément, puis applique un taux de vétusté. Cette méthode est pertinente si l’expert ne dispose que de peu de références de biens similaires vendus récemment.
- La méthode du bilan promoteur inversé : Cette méthode n’est valable que si le bien fait l’objet d’un projet promoteur. Elle se base sur le prix de vente que le promoteur envisage pour ce terrain, ainsi que sur le potentiel d’urbanisation de son secteur géographique.
