Lorsqu’on aborde le sujet d’investissement dans l’immobilier, beaucoup de personnes pensent uniquement au logement. Cependant, il existe d’autres sources plus rentables et flexibles comme l’immobilier d’entreprise. Mais avant d’investir dans ce dernier, vous devez connaître les biens à privilégier. Les voici.
Les bureaux
Avec la naissance des nombreuses PME et start-up, les petits espaces sont recherchés pour être utilisés comme des bureaux. En effet, il y a de plus en plus de structures qui désirent trouver un local comme siège ou espace de travail. Cela rend attractif l’investissement dans les bureaux, surtout lorsque vous avez des surfaces à votre disposition. Si vous disposez d’un espace trop grand, vous pouvez rencontrer des difficultés pour trouver un preneur, d’autant plus s’il est trop spacieux pour une seule entreprise.
Dès lors, plusieurs possibilités s’offrent à vous pour optimiser cet espace et signer rapidement des contrats de bail. Vous pouvez par exemple faire une découpe du local en plusieurs plateaux à louer à des personnes différentes. Vous pouvez aussi proposer des services spécifiques qui vont compléter la mise à disposition de l’espace de travail. Des équipements comme une photocopieuse, une connexion internet et une salle de repos peuvent être très utiles.
Il est important de savoir que l’investissement de bureau est 2 à 3 % plus rentable que celui du privé. De plus, il offre plus de sécurité et de stabilité au bailleur. Cela s’explique par le fait que ce contrat de bail professionnel a une durée comprise entre 3 et 9 ans. Par ailleurs, la situation géographique est un aspect à prendre au sérieux. L’idéal est que votre espace soit situé à côté des axes routiers et des transports en commun, une proximité avec le centre-ville serait aussi intéressante.
Le local commercial
En investissant dans le local commercial, vous pouvez espérer 4 à 8 % de rentabilité de plus que si vous optiez pour des habitations. Contrairement à la location d’habitation, le prix du local commercial dépend du propriétaire. Ce dernier évalue la qualité de son espace et celui des équipements pour déterminer le prix qui lui convient.
De plus, ici vous disposez d’un avantage considérable : la durée minimale du bail est de 9 ans et le locataire n’a pas la possibilité de le résilier avant la fin des 3 premières années. Il a l’obligation de vous informer en respectant un préavis de 6 mois avant toute résiliation de contrat, il y a donc moins de risques de faire face à des vacances locatives. En outre, le propriétaire est déchargé de certaines charges dans ce genre de location. D’un commun accord, il en fait une répartition avec son locataire.
Par ailleurs, le locataire peut s’occuper d’un nombre donné de taxes et peut prendre en charge les travaux de rénovation qui sont adaptés à son commerce. Il s’occupe aussi des frais de gestion qui sont générés. Mais les travaux de grande envergure et ceux relatifs à la mise en conformité des lieux reviennent au propriétaire. Lorsque la situation géographique permet au locataire de faire un bon chiffre d’affaires, il y reste longtemps et paie son loyer à bonne date.
Les entrepôts
Si vous recherchez un investissement immobilier avec une très bonne rentabilité, les entrepôts pourraient vous convenir. Pour ce genre de bien, elle est estimée à 6 à 10 %, c’est quasiment le double de ce que vous pouvez avoir en louant des maisons à des particuliers. Le coût d’acquisition de l’espace est moindre et les matériaux nécessaires à la mise en place sont plus simples. Il est donc plus facile d’y investir que de construire une habitation à louer.
Vous avez la liberté ici aussi de fixer le prix de location en prenant en compte son emplacement, sa taille et le taux d’occupation. L’entrepôt peut être loué pour divers types d’activités. Si le locataire mène des activités commerciales ou s’il s’agit d’une entreprise industrielle, il est recommandé de partir sur la base d’un bail commercial. Mais si l’objectif visé est simplement le stockage, vous pouvez opter pour un bail professionnel.
Avec ce type de contrat (bail professionnel), vous pouvez refuser le renouvellent de contrat du locataire sans avoir à payer un droit d’éviction. Il faudra seulement le prévenir 6 mois avant le terme de son contrat. Ce dernier doit définir les obligations du locataire et celles du propriétaire en ce qui concerne les modalités de paiement du loyer et les charges.
Un autre intérêt d’investir dans la location des entrepôts est que l’espace peut être fractionné. Vous pouvez donc le louer à plusieurs clients à la fois pour augmenter la rentabilité. Une partie peut servir à entreposer des marchandises et l’autre des équipements de bureau. Il n’y a pas un type de produit spécifique à accepter dans un entrepôt, vous pouvez vous adapter à votre clientèle. Si vous avez assez de place, vous pouvez proposer vos services à des particuliers qui désirent stocker temporairement leurs affaires personnelles pour une raison ou une autre.
SCPI ou Loi Pinel ?
Investir dans un bien immobilier quel qu’il soit demande réflexion. Il y a aujourd’hui deux types de placements, qui permettent de réellement optimiser son patrimoine. Il s’agit de la SCPI et du dispositif loi Pinel. Voyons d’un peu plus près, quels sont les avantages et les inconvénients des deux dispositifs.
L’investissement immobilier indirect avec les SCPI : il s’agit de Société Civile de Placement Immobilier. L’objectif d’une SCPI est simple : vous permettre d’acquérir des parts dans des biens immobiliers, sans vous occuper de la gestion. Les biens immobiliers peuvent être extrêmement variables. Vous pouvez bien évidemment trouver des logements à destination des particuliers, mais vous pouvez trouver des SCPI spécialisées dans les locaux commerciaux ou dans les entrepôts. Il est également possible d’investir dans des secteurs d’activités spécifiques. Attention, quoi qu’il arrive, même si vous investissez 200 000 euros dans les parts d’une SCPI, vous ne serez jamais propriétaire d’un bien, pour la simple et bonne raison que les sociétés de gestion possèdent des biens à travers la France, voire à travers le monde.
Les avantages d’une SCPI sont nombreux :
- vous aurez un rendement relativement stable et connu à l’avance
- Vous n’avez aucun problème de gestion locative (logement vacant, mauvais payeur, ….)
- le ticket d’entrée peut être relativement faible. Vous pouvez trouver des parts de SCPI autour des 200 euros.
Il existe également quelques inconvénients :
- la revente des parts peut être parfois complexe
- il est parfois complexe de savoir exactement où est investi votre argent.
L’investissement immobilier direct avec le dispositif Pinel : cet investissement vous permet d’investir dans un bien immobilier, tout en vous permettant de bénéficier d’une réduction fiscale. Le bien doit être, sauf cas exceptionnel, neuf pour un usage locatif et non meublé. La période de location est fixe et définie dès le départ. Elle est de 6, 9 ou 12 ans. Le coût d’acquisition ne doit pas excéder les 300 000 euros.
Attention, tous les logements neufs ne sont pas éligibles à ce dispositif. Il doit se trouver dans des zones bien définies.
- la zone A bis (Paris et la première couronne)
- la zone A correspond aux villes de plus de 250 000 habitants
- la zone B1 pour les villes entre 150 000 et 250 000 habitants
- la zone B2 pour le centre-ville des villes entre 50 000 et 150 000 habitants
Une fois le bien sélectionné, vous obtiendrez une réduction d’impôt de 12%, 18% et 21%. Vous devez savoir que ces taux de réductions ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2022. Passé ce délai, le taux passe à 10,5%, 15% et 17,5 %. Ils chutent encore pour passer à 9%,12% et 14% en 2024. Pour compliquer un peu l’affaire sachez que les logements avec un plan environnemental vertueux pourront bénéficier des taux actuels. De plus, les zones et les villes risquent, elles aussi, d’être redéfinies. Vous l’avez compris, si vous optez pour un investissement Pinel, mieux vaut investir maintenant. Si vous voulez plus d’informations sur ce point, nous vous invitons à visiter notre site internet.
Si vous avez du mal à vous rendre compte de l’avantage que représente cette réduction d’impôt. Sachez qu’un investissement de 300 000 euros sur 6 ans vous donne droit à 36 000 euros de réduction d’impôt soit 6 000 euros par an. Il faut savoir également qu’en tant que bailleur vous avez quelques obligations.
- le logement doit impérativement être loué dans la première année après la livraison du bien
- Le loyer est plafonné. Le plafond est défini en fonction de la zone dans laquelle le logement se trouve et aussi et surtout, en fonction de la superficie de ce dernier. Attention, ce calcul ne se fait pas uniquement sur la base de la loi carrez. Le calcul prend également en compte une partie des surfaces annexes.
- Le revenu fiscal de vos locataires est lui aussi plafonné. Rassurez-vous sur ce point, 80 % des foyers français respectent ce critère.
- Enfin et contrairement à la loi Duflot, il est désormais possible de louer ce bien à une personne de votre famille. Il doit par contre ne pas être attaché à votre foyer fiscal de référence.
Vous avez maintenant les principales informations pour choisir une SCPI ou un investissement Pinel.
